关于综合开发“两化三性”的点滴感受
做投融资，风口很重要，但作为局中人，认清风向、把握趋势更根本。智库机构特别是一线战狼，以项目为载体，在顺势而为中切实助力负责任投资和实现相关各方合作共赢，是基本功；倘若能为国家顶层制度设计建言献策，则更是功莫大焉。
遥想2015-2018期间，华夏幸福模式鼎盛时期，似乎市场上所有人对该模式都很清楚，张口就能来。现如今，PPP从“啪啪啪”到“怕怕怕”，专项债看透不说透，平台转型心知肚明，ABO、特许经营满天飞，如此等等，可谓天道轮回或者痼疾难医。最近，有部门政府领导提示或者含蓄警示，咨询机构要发挥“正向作用”。笔者认为所谓咨询机构发挥正向作用，不是听话，而是保持独立性和建设性。落井下石、事后诸葛亮是不讲武德；出事以后，有资格说“勿谓言之不预”，才是本事。
发展不平衡是我国的基本国情，特色资源禀赋是具体项目的基因，事在人为是基本规律和现实需求。综合开发项目是战略性的，实际上特别复杂，套路往往没用。由表及里，从底层逻辑、底线把控到顶层设计，再到项目具体落地实施和内生增长，复杂的事情简单化，要么是大师，要么就是不负责任。
在综合开发转型升级加速的背景下，撇开具体项目和模式，从原理和底层逻辑上来说，笔者认为综合开发项目的两化、三性内在特征，特别值得关注和探析，特此抛砖引玉谈点感受如下。
一、结构化：做综合开发就是做结构。笔者认为，综合开发项目以转变发展方式、构建优质底层资产为基础，需切实坚持系统观念，加强前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进。综合开发项目区别于传统的单体项目、组合项目之处，首先就在于其本体具备显著的结构化特征（包括但不限于空间结构、内容层次和结构、开发结构和节奏以及保障性的体制结构、交易结构、权利义务结构等等），据以发挥规模效应、协同和集成效应及深度投资价值，特别是在项目层面实现价值的挖掘、放大、回收和循环。综合开发项目的结构搭建及动态调整，以城乡特色功能区打造为引领。道路、医院、绿地、产业载体等等看似毫无关系的项目为什么能放在一起，何以不是“无关联打包”？根本就在于功能要求和结构化思维。也即，综合开发项目是一个复杂、开放和动态的巨系统，是一个有灵魂、内生增长的生命有机体，不宜瞎子摸象式地予以肢解、理解和进行所谓“包装”，并在此基础上自说自话、争论不休。
在有效投资引领和基础设施专业化、产业化、市场化、价值化的时代背景下，碎片化、工程性的基础设施项目系统化、结构性地升级为综合开发项目，是大势所趋；大概也唯有如此，才能保障项目的经济可行性和可融性。而所谓资源配置或者补偿，也是综合开发项目功能性、经济性的边界结构构建的内容之一，而非貌合神离、生搬硬套和简单化的项目商务条件——所谓综合开发项目的结构化和深化，本质上是资源的资产化、要素化和价值化，也即将相关资源资产纳入项目的价值生产过程，而非简单和低端的商品交易和资金平衡权衡。
二、市场化：综合开发项目的灵魂。综合开发项目是一个经济现象和过程，所谓项目模式，包括体制、机制、制度和流程等，系基于项目底层资产的项目上层建筑的范畴，解决的是人和人之间的关系特别是利益关系问题；厘清政企边界、去行政化，遵循基本经济规律、城乡建设规律及金融科技等规律，发现和创造价值，实现激励相容、合作共赢是其根本。项目模式设计的核心，是按照中央投融资体制等改革（包括但不限于供给侧机构性改革、国企改革、行政体制改革、财税金融体制改革）的决策部署，推动有效市场和有为政府更好结合，形成市场主导的投资内生增长机制，以保障资源的高效配置和投资的深度、有效性；舍此，所谓合规及噱头化的顶层设计，都是没用的，净耽误事儿，甚至百害而无一利。
三、价值性：综合开发项目的宗旨。说了半天、弄了好久，政绩、业绩导向，急功近利，不解决问题，不创造价值，不能以战略性的项目实施为基础切实助推内循环和高质量发展，一切都是个零。实践中，综合开发项目首先应接受市场中最敏感、最聪明部分——资本的评判，能否融资是项目是否成功的标志；合作共赢是另一个判断标准，政府、社会资本、平台公司、群众、第三方机构等等，任何一方吃亏了或者被工具化了，项目都可能有隐患甚至难以持续，最终酿成祸端。故此，综合开发项目需要战略思维和合作意识，专业的人干专业的事，并保障相关各方进得去、出得来、有收益，在价值创造的基础上合作共赢，这是健康市场的本来面目和内在要求。产业化是综合开发项目的灵魂和竞争力源泉，其本质是投资的深化和价值创造；只搭台子不唱戏，固守工程思维，变着花样地搞各种类型的BT，难有出路，甚至合规性都有问题，这样的项目亟待转型升级。
四、安全性：统筹发展与安全。首先，犯法的事不干（比如缺乏法定规划条件、体制架构搭建缺乏法治化保障、程序手续违规、内容违法等等）。其实，所谓法律也是项目顶层设计的基本架构；对于具备阶段性特征、往往变幻莫测的政策，特别是部门政策，应依法准确地把握其精神实质，而非奉若神明、咬文嚼字甚至当成棍子帽子乱打乱扣。其次，需切实杜绝政府隐性债务，倒逼项目转型升级，致力于切实培育项目信用：发展中的问题还是要在高质量发展中解决，不发展才是最大的风险；而守正创新谋划项目就是破解困局、谋划发展和未来。
五、创新性：根本动力。从客观上来看，世界那么大，情况那么具体和复杂。故此，困兽之斗往往壮烈而徒劳，不值得倡导和称赞；而画地为牢或者照猫画虎，看似稳妥和成熟，实则是无能和缺乏担当。从决策部署来看，中央已经明确：改革创新是高质量发展的根本动力，基层首创应放在政府顶层设计之前，特别是部门不要乱搞顶层设计，相关领导和人员要摒弃官老爷定位、行政化做派；做好经济工作，要坚持实事求是、尊重规律、系统观念、底线思维，把实践作为检验各项政策和工作成效的标准。从逻辑上来看，所谓改革创新，就内涵着对既有规则的建设性突破，墨守成规、复杂的事情简单化，大概率是错的。
概而言之：综合开发就像下围棋，堪称一门哲学，亦或是一项事业；做综合开发就是做未来，需要情怀和智慧以助推项目蝶变。虽然理想很丰满，现实很骨感，但方向错了、逻辑不对，方法都是错的，相关的所谓顶层设计只不过是把戏。
能够直面现实，善于顺势而为，勇于做难而正确的大事，且行且珍惜就好。