所谓泡沫，实际上指的是一种资产的价格严重背离价值，此时经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济具有两大特征：一是供给量远远大于需求量；二是投机交易气氛非常浓厚。
房地产泡沫，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫的特征表现为，1、房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；2、房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大。
具体的市场表现为，房地产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的购房者--这些人一般是以买卖房地产牟利的投机者，其实对房地产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。
日本的房地产泡沫是怎样产生的？
1985年9月，美、德、法、英、日5国财政部长及央行行长召开G5会议，会上各国达成了广场协议，试图调整美元贬值以消除各国贸易间的不平衡。广场协议后，日元持续快速升值，美元兑日元自1985年2月的260.4下行至1988年5月的124.8，日元升值接近一倍。
日元快速升值使得出口导向型的日本经济陷入了“日元升值萧条”，GDP实际增速自1985年4季度的7.5%下行至1987年1季度的1.6%，经济增速降至10年最低水平，CPI当月同比也自1987年8月的2.3%下滑至1987年1月的-1.1%。
为了应对经济下行的压力，1986年日本转向了宽信用、宽货币、宽财政的政策组合，虽然1988年日本经济就开始快速恢复，但宽松政策持续到了1990年泡沫破灭前。
在持续的宽信用、宽货币、宽财政的政策组合下，日本的资产价格快速上升。1986-1991年，日本平均土地价格上涨幅度达到了52.8%。同期的日经指数也从1985年底的13000点附近上涨至1989年底的峰值39000点附近，累计上涨幅度接近200%。
日元升值促使大量国际资本涌入日本，带动了日本的房地产市场和股市，导致日本的房价暴涨，1990年，仅东京的地价就相当于美国全国的土地价格。1991年，东京核心地段的房子价格甚至涨到了6.2万美元/平方米。
房子价格的大幅飙升，更加刺激了日本民众的购房热情，因为买房的人多，市场出现了供不应求的局面，甚至出现了1万人抢1套房的情景。在此情况下，不仅日本民众，许多日本企业也加入了炒房大军，结果导致日本的房地产泡沫越吹越大，以至于许多日本售楼处竟然打出了“卖掉东京房产就能买下整个美国”的宣传标语。
实际上，根据经济学的基本原理，一种资产在持续交易的情过程中急剧上涨，其价格必然会偏离价值。而当资产价格上涨到无法承受的程度时，必然会大幅下跌。结果就是日本房地产的泡沫最终迎来了破灭，日本经济也因此陷入了长期衰退，被称之为“失去的20年”。
日本政府当年为何要主动刺破房地产泡沫，以硬着陆的方式来应对经济危机？
面对房地产泡沫，日本政府采取了收紧货币政策的应对措施，从1989年5月至1990年8月，日本银行5次上调中央银行贴现率，将央行借款的利息率从2.5%上调至6%。同时日本央行要求所有商业银行大幅削减房贷，到1991年已经停止了对不动产的贷款。
在日本央行实施紧缩政策后，日本的房地产和股市先后迎来了硬着陆，房地产泡沫最终被刺破。笔者认为，日本政府之所以要主动刺破房地产泡沫，主要出自以下几方面原因：
一、处理泡沫经济，长痛不如短痛，主动刺破房地产泡沫，可以为经济转型赢得时间，借此机会加快对经济结构进行调整
事实上，采取硬着陆方式刺破房地产泡沫，是当时日本政府不得已而为之的选择。二战后，日本作为战败国，已经沦为美国的附属国。广场协议签订后，美国出台了一系列打压日本的政策，在以美国为首的西方国家联合打压下，日元大幅升值的趋势短时间内难以逆转，日本政府只能采取极端措施处理泡沫危机。
而且房地产泡沫一旦形成，破灭只是时间问题，与其全力保住房价，不如主动刺破泡沫，加快经济结构的转型升级。
虽然日本房地产的硬着陆给日本经济造成重大打击，日本因此而“失去了20年”。但是，从另一方面来看，正是由于日本主动刺破房地产泡沫，才促使日本加快了经济结构调整和转型升级的步伐。
20年来，日本经济看似停滞不前，实际上，日本一直在高新技术和高端产业方面暗中积蓄力量，默默耕耘，使得如今日本在汽车、半导体、数控机床、精密仪器、机器人等方面均处于世界领先地位。
二、房地产泡沫不仅影响楼市，它还关联到诸多上下游相关行业，给日本经济带来巨大的隐患，为了不让房产泡沫拖垮整个日本经济，日本政府不得不采取果断措施刺破房产泡沫
在日本泡沫经济时期，日本几乎有80%的人都成了炒房客，房价不断创出新高。由于大量资金都沉淀在房地产行业，使得其他行业和实体经济得不到发展，导致经济结构比例失调，日本社会因此出现大量失业状况。
在此情况下，日本政府意识到了房产泡沫问题的严重性，为了不让房产泡沫波及到整个日本经济，只能采取快刀斩乱麻的手段处理危机，于是日本央行就采取了连续加息和财政紧缩政策，促使房价快速回落，在此情况下，房地产不可避免地呈现出硬着陆的局面。
三、为了尽快遏制房地产市场中的投机行为，促使房价恢复到正常水平
日本政府认识到其国内资产保有税过低，是造成土地价格暴涨的重要原因，为了尽快达到遏制暴涨的房价和土地价格的目的，针对房产和土地短期交易出台了重税。
对持有房产和土地不超过两年视为超短期持有，并对超短期持有实施重点监管。同时加大对短期（5年内）以及超短期（2年内）持有土地转让收益征税。
此外，1991年5月，日本出台了“地价税”，对持有一定面积的土地所有者征收“地价税”，地价税税率为0.3%，但是对于自己居住的房子不征税。
结语
以史为鉴，可以知兴替。日本房地产硬着陆的沉痛教训，类似于经济发展的教科书，给世界各国上了一课。所以我国在处理当前的房地产问题时，显得十分慎重。
由于中国国情与日本不同，为了保证中国经济健康平稳向前发展，防止房地产硬着陆对于经济造成重大伤害，出现大起大落的局面。所以当前中国处理房地产泡沫只能采取软着陆这一方式，而且它也是当前化解中国房地产困境唯一正确的选择。