楼市大松绑，急踩油门！
就在刚刚，广州住建委正式对外公告：
1、本市户籍家庭仍然限购2套，未变化；
2、非本市户籍家庭，满5年社保购房改成满2年社保或个税；
3、广州9区增值税免征年限，5改2！
限购政策作为楼市调控的杀手锏，重要性无需多言。
此次限购的放松，也为14年的广州超严限购之旅，画上了短暂的句号。
1.
截至目前，全国已有包括沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉等11个新一线、二线城市全面取消限购。
北上广深等一线城市，是否放宽限购，取决于市场恢复程度。
那么，在一线城市中，为何广州率先放开限购？
一来，在这轮松绑周期中，广州在“因城施政”上，总是冲在最前头的一线城市。
作为中国大陆最早开展住房商品化的城市，“敢为人先”，一直是广州房地产的标签。
此次，在住建部、央行、国家金融监督管理总局等部门陆续出台优化政策的政策背景下。
广州，以首个落实“认房不认贷”+首个“利率下限突破LPR”的一线城市作为积极响应，起到表率作用。
同时，在客观背景下，稳地价、稳房价、稳预期已成为当前紧迫任务。
2022年广州房地产完成投资3431亿，同比下降5.4%，2023年至今，又同比下降超4.8%。
无不说明政策调整时机已到，为了进一步提振行业、市场信心，放开限购，就是那一剂药到病除的良药。
二来，抛开政治因素，广州目前尴尬的成交情况也是“放开限购”的助推之一。
从市场各方的声音来看，8月底以来的新政效果，已开始逐渐递减。
尤其是“二成首付”的落空，让不少项目前几周的成交大打折扣，还有不少买家直接要求退筹。
可见，一揽子新政的出炉，有用，但不多。
要知道，去年受口罩事件影响，广州房成交仅73542套，环比前年下降34%，创下近9年新低。
反观今年，利好政策一个接一个，但新房销售端数据，依旧不太理想。
截止目前，广州新房成交仅有53959套，即便按照约6450套的月均成交估算，今年新房成交大概率在8万套左右。
因此，若不从政策端上刺激需求，彻底释放购买力，今年最终的成交量，不甚理想。
由于去化不佳，广州新房库存消化周期已来到16.6个月，处于年内高位。
此外，今年土拍市场一片火热，不少地块溢价成交，乃至摇号。
这些都是今年下半年乃至明年将入市的项目，高昂的楼面价，也将加剧明年的去化难度。
N条新政后，成绩依然不如人意，这自然不是官方想看到的结果。
市场不活，救市不停，广州跟进放松限购，便成了应有之义。
2.
那么，“放松限购”，又会给市场带来哪些影响呢？
放松限购本就是楼市投资过热的阶段性产物，随着供需变化，如今退出舞台，意义明显。
从中长期趋势看，广州仍属于人口流入城市，2010-2020年，广州常住人口就增加了597万人，年均增加近60万。
同时，供需相对平衡，无论是高端物业，还是刚需产品，都有较为合理的供应量。
在国内重点城市中，广州也是置业门槛较低，房地产性价比最高的城市之一。
因此，放开限购后，于市场而言，降低了购房门槛，有利于刚需、改善购房者上车，助力“银十”成色回升；
于房企而言，缓解楼盘去化压力，扩大房企现金流，促进房企投资开发回暖。
同时，也将进一步虹吸人流、资金流，反哺楼市，促使广州楼市从基本面正向回暖。
未来，广州房地产的需求将保持旺盛，广州房地产的保值增值功能也将更加突出。
但不用太过担心过热的复苏。
一来，目前“买涨不买跌”的全民共识已被改变，更多购房需求重在自住刚需，置换改善之上；
二来，短阶段的过热或会出现，但由于目前的需求断层，即经济收入与房价、物价消费间的不匹配，信心与预期的博弈，难以为继。
如此形势之下，也将促使广州房地产行业平稳健康发展。
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