21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道
11月18日，据北京首都开发股份有限公司（下称“首开股份”）官网消息，近日，首开股份与建设银行发起设立的住房租赁基金——建信住房租赁基金正式签订合作意向协议。此次意向协议的签订，旨在双方就首开股份在手商办、自持类资产的盘活、提效，寻求多方面的合作。本次合作的建立，有利于探索租购并举的房地产发展新模式，同时撬动社会资金盘活存量资产。
公开资料显示，北京首都开发股份有限公司是一家以房地产开发、商品房销售为主营业务、具备房地产开发一级资质的上市公司，主要定位于北京市场的房地产开发，实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
首开股份表示，随着这份意向协议的签订，双方有望打通一条自持商业、办公等资产的盘活路径，同时增加了城市租赁住房供给，推动了职住平衡，助力构建租购并举。
据悉，建信住房租赁基金将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。基金由建设银行负责运作，募集资金规模为人民币300亿元，房租价格将低于周边平均租价10%左右。主要面向新市民群体，尤其是大学毕业生。基金投资项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。
“大学毕业五年之内，他们的收入大概是8千到1万元，对于这些年轻人，实际上没有一个对应的产品，他们收购项目之后，发挥机构租赁运营的优势，面向这些新市民，解决其住房问题。”建信住房租赁基金筹备组组长、建信信托总裁孙庆文此前在接受央视新闻采访时表示。
不过，一位房地产行业的专业人士对21世纪经济报道记者表示，“租赁市场是万亿级别的市场，建行住房租赁基金300亿的资金规模可能稍显不足。另外，能否将租金收益率保持在一个合理水平也是该类项目能否实现持续盈利的关键。”
2022年3月，北京印发《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》（下称“方案”），计划将在“十四五”期间筹集保租房40万套，重点保障城市运行服务保障人员、新毕业大学生等群体。
《方案》指出，鼓励利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则及规划使用性质正负面清单、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，经区政府同意，可将其改建为宿舍型（含公寓型）保障性租赁住房。
“建行住房租赁基金收购的一些项目大部分是些‘商改租’，后续还有一些‘公改租’，包括集体建设用地改成租赁住房。例如大兴生物医药基地收购的项目每户都有独立的卫生间，做到干湿分离，同时还有一个公共的区域，包括有公共的厨房、咖啡厅、阅读区、健身房等。可以满足年轻人的社交需求、便捷要求，品质还是非常高的。”孙庆文表示。
据了解，孙庆文所提到的大型生物医药基地租赁住房项目系位于北京市大兴区生物医药基地产业园区的绿地智汇健康城，总占地面积4.79万平方米，地上总建筑面积14.58万平方米。建信住房租赁基金拟收购其中的办公楼，改造为租赁住房，并申请纳入北京市保障性租赁住房管理体系，满足大兴生物医药基地内企业员工的租住需求，特别是面向刚毕业加入基地内企业的新市民群体。首期收购的部分预计可改造为长租公寓525间，其中包括单间和多人间宿舍多种户型，可满足基地内不同群体、超过1000人的租房需求，缓解大兴生物医药基地内的职住矛盾。
徐跃进表示，“出于通过保租房公募REITs渠道实现退出的考虑，建行住房租赁基金收购的目标项目通常都具有同一个特点：能够纳入当地保障性租赁住房项目。”
尽管前几年长租公寓暴雷的前车之鉴让市场对收购项目的前景有些担忧，但今年以来保租房公募REITs在资本市场上备受热捧，为建行住房租赁基金的未来增添了不少亮色。
11月17日，作为首单市场化机构运营的保租房REITs，华夏基金华润有巢REIT认购申请确认比例结果正式出炉，基金募集期内，广大投资者认购踊跃，其中网下投资者有效认购申请确认比例为0.47%，刷新公募REITs网下发售配售比例纪录；公众发售配售比例为0.31%。此次发行累计吸金超1200亿元。
华夏基金华润有巢REIT的底层资产正是由华润置地旗下有巢住房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，均为上海市首批完成保障性租赁住房认定的项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展政策的重要示范项目，主要出租对象为新市民和青年人。
招募说明书显示，2022 年一季度和二季度，有巢泗泾项目租赁住房的平均出租率分别为 95%和 94%；有巢东部经开区项目租赁住房的平均出租率分别为 93%、90%。发售公告显示，以认购价格计算的项目价值及预期收益测算，华夏基金华润有巢REIT 2022年7月1日-2022年12月31日和2023年的分派率（预计年度可供分配金额/公募基金拟募集规模）分别为3.95%（年化）和4.01%。
上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿对记者表示，建设银行在租赁住房发展中起步较早，在全国运营了不少项目，此前多以代理经营的轻资产模式实施，这一次则是以重资产模式打通投资、融资、管理、退出的全链条运营。
在他看来，建行成立住房租赁基金可以发挥以下三大效用：一是为发展住房租赁业务提供稳定的资金来源，方便扩大规模和可持续发展；二是可以利用资金优势获取优质项目，有利于打造行业品牌；三是充分发挥金融机构的创新优势，利用保租房REITs为部分项目提供退出机制，达到增值并循环利用的目的。
崔光灿指出，建行住房租赁基金能否有效推行，关键在于找到合适的项目、更好地对接需求，从经营上、经济效益上实现可持续才是关键。总体上看，住房租赁基金的推出是一个重要举措，说明建行在多年开展住房租赁业务后，对后期发展更有信心，并且在探索新的发展模式，也有利于促进我国租购并举住房制度的建立。
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