一、政策篇
1、中央政策
近日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。新规明确，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。创新团体批量购买租赁住房信贷产品，支持发放住房租赁经营性贷款；支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券，稳步发展房地产REITs；严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。
这是2023年开年以来，住房租赁市场迎来的首个重磅级支持政策，明确了将支持规模化经营、长期经营的住房租赁企业发展，推动重资产企业和轻资产企业灵活运营。该政策有利于构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，为租赁住房行业、企业和项目提供更为广阔、灵活、精准、专业、成熟的融资选择。
2、地方培育
在市场培育方面，河北雄安新区住房保障体系基本形成，制定出台商品住房、共有产权住房、机构租赁住房和保障性租赁住房4类住房配套政策。新建片区住房项目中，配置了不低于30%的“只租不售”型住房。广州、苏州、成都、厦门、开封从供给侧角度支持市场高质量发展，以构建多主体供给、多渠道保障住房体系。
3、地方监管
上海正式实施《上海市住房租赁条例》，立法明确禁止“将住房用于群租”、房屋中介发布虚假信息，并加大对“二房东”的监管等；深圳出台积分入户最新办法，在深圳市租赁住房，每满1个月积0.2分；南京、延安、柳州、岳阳则进一步加强公租房管理。
二、行业篇
1、企业动态
战略合作方面，派氪公寓进军武汉市场，将与武汉本土品牌橙家公寓达成并购合作；建信住房(江苏)公司与上海尔家商业管理有限公司达成初步意向，将联手深入发展优质物业包租、保租房运营、住房租赁经营管理等多项业务合作；乐乎集团与锦江国际集团旗下BuyHotel酒店交易服务平台建立战略合作伙伴关系，双方将会利用各自行业资源，为更多的酒店及公寓物业出售出租提供退出的选择。
2、项目动态
开工方面，上海地区迎来保障性租赁住房项目的集中开工，包括杨浦区首个保障性租赁住房项目——杨浦置地公司112项目和临港集团首家“临港·奕家”公寓项目，以及复工的金地商置草莓社区宝山南大租赁住房项目。
开业方面，2月14日，以“寓见美好·筑梦未来”为主题的保利N+天玺青年社区开业典礼暨保利四川N+品牌发布会顺利举办。保利N+天玺青年社区的开业，标志着保利四川美好生活全景再添青年之家，响应并落实中央“房住不炒，租购并举”政策要求。
委托运营方面，房企系、国企系、创业系均积极布局住房租赁市场，参与委托运营项目。如龙湖冠寓公司运营福州创实大厦保障性租赁住房项目；东南青年汇竞得南京地铁兰花塘保障性租赁房一期项目运营权，将携手南京地铁打造首个地铁上盖大型租赁社区；安歆集团分别中标扬州经开花园项目和盐城滨海桃李人才公寓项目的运营管理服务。
3、资本动态
本月，融资方面，保租房项目贷款积极落地。中国建设银行宜宾分行首笔保障性住房租赁项目成功落地并发放5000万元贷款，泉州首笔民企住房租赁项目贷款4600万元也在兴业银行泉州分行成功落地。收并购方面，领盛加码长租公寓，再收购建发上海杨浦新江湾办公楼项目。领盛主要以存量改造以及再定位为核心策略，聚焦投资北上广深等一线城市。今年1月31日，领盛从朗诗青杉资本手中收购了位于上海杨浦区的独栋办公楼黄兴大楼，并将其改造成长租公寓。短短两周后，领盛又再次从建发手中收购了上海杨浦三栋办公楼，积极布局国内长租公寓市场。
三、市场篇
1、保障性租赁住房供应：部分省市公布计划和筹集进度
近两年，关于推动保租房发展的地方性文件不断出台，着重加大金融、土地、公共服务等政策支持力度。不少城市公布了各自的保租房筹集计划，大力发展保障性租赁住房。近期，住建部副司长翟波指出，2021、2022年两年，全国已完成筹集保租房约360万套（间），根据此前住建部发布的相关数据，“十四五”期间，全国计划筹建保障性租赁住房870万套（间），以目前进度已完成超4成，整体建设进度超过预期，未来将会进一步加强保租房建设，解决更多新市民、青年人的住房问题。
2月，江苏、广西、四川、河南、安徽、江西、深圳、杭州、济南、兰州、怀化等省市继续公布保障性租赁住房的筹集进度和供应计划。其中，福建、太原、南宁已完成2022年度保租房筹集目标。
2、全国20城住房租赁市场表现：租赁市场租金回调，供应量快速恢复
2月整体租赁市场租金在连续上涨后回调，全国20城租赁房源租金50.71元/月/㎡，环比下降3.22%。同比2022年2月，下降了0.95%。从供应量来看，新春开工后，供应量呈现快速恢复态势。随着市场复苏，挂牌量大幅增长。预计随着年后“返工季”的到来，需求逐渐回升，租赁市场或将持续回暖。
从不同线级城市的租金来看，2023年2月，一线城市租金为92.83元/月/㎡，租金均价环比下降了2.33%，同比上涨了2.38%。其中，上海租金为109.33元/月/㎡，环比上升2.72%。新一线城市租赁房源均价为41.65元/月/㎡。其中重庆租金环比上升2.4%至32.42元/月/㎡。二线城市租赁房源均价为36.94元/平方米。2月，昆明的租金为32.17元/月/㎡，环比上升0.41%。
四、品牌篇
1、品牌百强榜单
以下是迈点研究院独家发布的“2023年2月住房租赁品牌影响力（MBI）100强榜单”。本月冠寓、泊寓、窝趣公寓、相寓、自如租房、瓴寓、乐乎公寓、美丽屋、魔方公寓、朗诗寓进入榜单前十。
2月，住房租赁品牌100强的平均品牌指数为57.56，环比上升7.98%；行业均值16.22，环比上升5.51%。相比1月，由于年后住房租赁品牌宣传力度的增加，2月住房租赁品牌指数整体呈现上涨态势。
2、品牌细分榜单
1）细分背景品牌表现：央企系品牌影响力较高，力推年后租房福利
本月央企背景品牌指数较高，壹间公寓、保利N+公寓和中建·幸孚+公寓位列央企背景公寓TOP3。其中壹间公寓和保利N+公寓纷纷推出年后租房福利吸引用户。招商蛇口旗下壹间公寓推出年后租房暖心特惠活动，包括免租1个月等多重优惠。保利“N+”成都首店——成都保利N+天玺青年社区2月14日正式开业，推出老带新等租房优惠活动。
2）区域品牌表现：华东地区品牌表现较为出色，东南青年汇排名快速攀升
综合住房租赁品牌指数来看，本月华东地区的品牌整体表现较佳。其中东南青年汇排名提升较为明显。东南青年汇是南京东南公寓管理有限公司旗下长租公寓品牌，通过“开发建设、改造存量资产、市场化租赁、委托管理、品牌合作”等模式多渠道拓展房源，积极探索“轻、中、重”资产组合的发展路径。东南公寓公司发挥国企担当，近期竞得南京地铁兰花塘保障性租赁房一期项目运营权，积极促进住房租赁市场健康发展，助力解决大城市住房问题。
3）细分主题品牌表现：租赁社区热度最高，瓴寓积极推进品牌运营
从品牌指数来看，租赁社区热度提升较快。其中瓴寓表现最为出色，在租赁社区品牌榜中连续2个月蝉联第一。这主要与瓴寓的品牌活动有关。2月，瓴寓在上海超20家门店推出“兔年开工住好房”的租房福利，在北京地区也开展了租房限时大促活动；另外，还围绕情人节展开了租户话题互动活动，进一步提升了品牌影响力。
3、品牌细分维度
1）搜索重点关注：窝趣公寓
本月搜索指数排名前十的品牌依次是：窝趣公寓、自如租房、乐乎公寓、瓴寓、保利N+公寓、中建·幸孚+公寓、魔方公寓、城家公寓、优客逸家、融寓。其中，值得重点关注的是窝趣公寓，本月搜索指数达到175.19，位居搜索指数TOP1。
2月，窝趣公寓的潜在客群主要集中于江苏、山东、河南、安徽、河北、辽宁、广东等地。窝趣公寓在全国的潜在客群年龄主要集中于20-29岁，该年龄区间占比44%；其次是30-39岁，该年龄区间占比37%；从不同性别的占比来看，男性客群占比较大，占比63%。
2）媒体重点关注：方隅公寓
从住房租赁品牌的媒体指数来看，2月，媒体指数排名前十的品牌依次是：冠寓、泊寓、相寓、壹间公寓、方隅公寓、雅阁公寓、建方长租、朗诗寓、万豪行政公寓、瓴寓。其中，媒体指数重点关注品牌为方隅公寓，其媒体指数达到83.12，位列媒体指数第五位。
本月方隅公寓的媒体出稿来源主要集中于百度新闻、迈点新闻、国搜新闻、新浪新闻等，出稿内容主要集中于方隅公寓的2022年终盘点。2022年，方隅公寓运营成绩备受关注，旗下三个项目（苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓和泉州世界城方隅公寓）成功实现“退出”，跑通资产管理全生命周期，实现完美闭环。2023年，方隅公寓仍将坚持资管模式，同时不断深耕一线城市，凭借差异化竞争优势，扩大品牌影响力。
3）运营重点关注：冠寓
本月运营指数排名前十的依次是：冠寓、相寓、泊寓、美丽屋、瓴寓、魔方公寓、自如租房、博乐诗服务公寓、新派公寓、朗诗寓。其中，运营突出表现品牌为冠寓，其运营指数达到201.07，位列运营指数第1名。
数据显示，2月，冠寓微信公众号相关文章数为2153条。微信内容主要围绕年后复工租房福利活动展开。截止2月28日，龙湖冠寓“复工省薪租”主题活动推出涵盖租房、搬家、打车等多种租住服务，同时还有最高免租30天、老客回租减免房租、续租立返10%珑珠、老带新享推荐礼等众多租房福利包，覆盖北京、上海、重庆、成都、杭州等全国多个城市。除了线上的运营活动外，冠寓在线下也开启了社群运营，包括惊喜到访、情人节手工玫瑰花DIY等。2023年，随着租赁住房需求的持续回暖，龙湖冠寓持续做好服务和产品的创新匹配，引起职场人的积极参与，带动运营指数升高。
五、榜单数据说明
“2023年2月住房租赁品牌指数（MBI）影响力”数据来源于迈点品牌指数MBI，根据迈点品牌指数MBI近403家品牌数据汇总统计而成。具体说明：
1.迈点品牌指数MBI(住房租赁部分)说明
迈点品牌指数MBI(住房租赁部分)主要从搜索指数、运营指数、媒体指数3个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。
监测对象：住房租赁品牌
计算公式：MBI=a*SI+b*OI+c*MI
注：MBI，指某品牌的迈点品牌指数MBI数据；a、b、c，指系统中的加权系数；SI(search Index)，指搜索指数；OI(Operation Index)，指运营指数；MI(Media Index)，指媒体指数。
注意：企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测，但迈点品牌指数MBI不能与其品牌发展完全等同。
搜索指数：一段时期内，品牌关键词在各大搜索引擎中正面搜索频次的加权和。
运营指数：一段时期内，品牌在互联网和移动互联网的运营情况，如微博、微信等。
媒体指数：一段时期内，大众媒体和行业媒体报道中与品牌关键词相关的正面新闻数量。
2.统计时间：2023年2月1日-2月28日
3.监测范围：403家市场主流住房租赁品牌
基于百人团队的全时监测、超千种维度的数据抓取、5轮层层精校与自我审核，迈点品牌指数MBI最终得以化繁为简，将繁杂的数据表象精炼为客观指数并加以呈现。历经10年有余的数据积淀与深耕，迈点品牌指数MBI也日益成为洞察行业品牌发展变化的风向标。